Grondbeleid

Ambitie sneller bouwen van meer woningen
In 2020 heeft de raad de ambitie vastgesteld om door te groeien naar een robuuste gemeente met vitale en leefbare kernen. Beuningen wilt doorgroeien naar een gemeente van meer dan 30.000 inwoners. Om de ambitie te vertalen naar ontwikkellocaties stellen we een Omgevingsprogramma Woningbouw op. In het programma beschrijven we wat de kwaliteit van de woningen moet zijn. Ook onderzoeken we hoeveel woningen en op welke plek. Een eerste stap is het vastgestelde Omgevingsprogramma Woningbouw 1.0, dit geeft een overkoepelend toekomstbeeld voor potentiële ontwikkellocaties in Winssen. Dit wordt gevolgd door het nader uitwerken van de kernen Ewijk, Beuningen en Weurt en het Oeverwallengebied in structuurmodellen.

Ambtelijke capaciteit
Een grote bouwopgave voor Beuningen betekent ook dat er extra capaciteit nodig is. Bij een versnelling in de woningbouw komt in eerste instantie druk op de medewerkers die werkzaam zijn in of voor de ruimtelijke ontwikkeling. Het gaat niet alleen om de beleidsmedewerkers ruimtelijke ontwikkeling en wonen, maar ook om de medewerkers die betrokken zijn bij de uitvoering (planeconoom, stedenbouwkundige, medewerkers bestemmings-(omgevings)plan, waterparagraaf, landschappelijke inpassing, verkeer, projectleiders civiel, werkvoorbereiders, toezichthouders, communicatiemedewerkers, projectondersteuners etc.). Dit vraagt op korte termijn een uitbreiding van de ambtelijke capaciteit. Afhankelijk van de groeisnelheid worden ook de consequenties van toename van het aantal inwoners zichtbaar. Denk aan het meegroeien van voorzieningen, capaciteit huisvesting scholen, meer maatwerkvoorziening voor Wmo, jeugd, participatie, meer aanvragen bij burgerzaken etc.

Nota kostenverhaal
De uitdaging is om woningbouw te faciliteren met behoud of zelfs versterking van de kernkwaliteiten. Dit betekent onder andere dat er investeringen gedaan moeten worden in voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen. Deze investeringen komen niet allemaal volledig voor rekening van de gemeente. Alle partijen die profijt hebben van de groei van Beuningen – dus ook gemeente zelf – dragen samen bij aan de financiering van deze investeringen. De wet verplicht de gemeente tot kostenverhaal. Vandaar dat er een nota kostenverhaal wordt opgesteld. De verwachting is dat deze nota eind 2022 wordt vastgesteld. De nota kostenverhaal geeft daarmee antwoord op de vraag “Wat is de investeringsopgave, zowel kwalitatief als kwantitatief”. Ook geeft de nota kostenverhaal een helder kader op welke wijze de investeringen worden gefinancierd met daarbij antwoord op de logische vraag: “Wie draagt bij en hoe hoog is de bijdrage?”.
In deze begroting zijn de eerste geplande investeringen opgenomen zoals ontsluitingsweg Ewijk . Er volgen nog meer investeringen.

Bestemmingsreserve Bovenwijks Voorziening
Gemeente Beuningen is een gemeente met een grote ruimtelijk ambitie die onder andere is  vastgelegd in de structuurvisies. Door deze grote ruimtelijke ambitie volgen er ook flinke investeringen voor bovenwijkse voorzieningen. Dit zijn fysieke ingrepen die van nut zijn voor meerdere exploitatiegebieden. Denk daarbij aan voorzieningen als ontsluitingswegen,  natuurcompensatie, aanleg van groenstructuren, riolering en watersystemen e.d. Een gedeelte is toerekenbaar aan de ontwikkellocaties zoals wordt opgenomen in de Nota Kostenverhaal  en in de diverse contractvorming met ontwikkelende partijen maar de gemeente moet zelf ook een groot bedrag gaan bijdragen.
Voorgesteld wordt om een reserve Bovenwijks in te stellen vanaf de jaarafsluiting 2022 en positieve resultaten toe te voegen aan deze bestemmingsreserve.
Bestemming van deze reserve is aanwending voor (gedeeltelijke) dekking van bovenwijkse kosten in de toekomst door structurele afschrijvingslasten van investeringen in bovenwijkse voorzieningen in de begroting te dekken. Wanneer de gemeenteraad besluit tot het instellen van deze afzonderlijke reserve zullen nadere uitgangspunten worden geformuleerd.

Hof van Campe
De laatste twee clusters van Hof van Campe, cluster 7 (23 woningen) en cluster 8 (20 woningen), zijn in ontwikkeling. Dit betekent voor onze organisatie enkele toetsmomenten zoals we die contractueel hebben vastgelegd met de projectontwikkelaar. De verwachting is dat de grondexploitatie (grex) Hof van Campe in 2023 negatief sluit met een eindwaarde van € 920.000. De reeds getroffen voorziening is € 902.000. Deze is op basis van de netto contante waarde berekening vastgesteld.

Den Elt
De realisatie van de grondexploitatie Den Elt is vergevorderd. De laatste fase, 22 kavels voor vrijstaande en twee onder een-kapwoningen, wordt ontwikkeld door de ontwikkelaar. De bouw van deze woningen is in 2022 gestart. Ook de laatste drie vrije kavels aan de Hoogstraat zijn op de markt verkocht. Omdat wij dit plan zelf ontwikkelen betekent dit voor onze organisatie dat wij het plan woonrijp maken. Het woonrijp maken start eind 2022 en zal medio 2023 afgerond zijn. De verwachting is dat we de grex Den Elt in 2023 afsluiten met een verlies van € 751.000. De reeds getroffen voorziening is € 722.000 is op basis van de netto contante waarde berekening vastgesteld.

Ecowieck
Samen met CPO's (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) zijn we gekomen tot een vlekkenplan voor de Ecowieck. Aan de hand van dit vlekkenplan hebben twee CPO's een stedenbouwkundig plan ontwikkeld voor het uitgeefbaar gebied. Het gehele uitgeefbare gebied van de Ecowieck is inmiddels vergeven en koopovereenkomsten zijn getekend. Door de verschillende CPO’s en andere type bouw zal de bouwsnelheid van elkaar verschillen. Medio 2022 starten de CPO’s met bouwen en de bouw zal naar verwachting eind 2023 gereed zijn. Afhankelijk van de doorlooptijd van de bouw verwachten we in 2023 het openbare gebied woonrijp te maken. De verwachting is dat de grex Ecowieck in 2023 positief sluit met € 3.000.

Hoge Woerd
Het stedenbouwkundig plan voor 150 woningen met de grondexploitatie is op 21 december 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. Vervolgens is het bestemmingsplan in het eerste kwartaal van 2022 in procedure gegaan. De verwachting is dat dit plan eind 2022 wordt vastgesteld. Dit is afhankelijk van het oplossen van het stikstofvraagstuk. Tevens wordt de aanbesteding voorbereid. In het gebied zullen 41 sociale huurwoningen worden gerealiseerd. De ontwikkeling van het gebied zal als totaalpakket in de markt worden gezet, inclusief het bouwrijp en woonrijp maken van de openbare ruimte. De verwachting is dat in 2029 de grex kan worden afgesloten met een winst van € 875.000 op basis van netto contante waarde.

Asdonck
De raad is september 2019 akkoord gegaan met de voorgestelde ontwikkeling van het Asdonck terrein. Dit plan gaat over de realisatie van 64 appartementen in een parkachtige omgeving met behoud van ruimte voor evenementen als Beuningen On Ice. Het bestemmingsplan is vastgesteld maar is nog in afwachting van een juridische procedure bij de Raad van State.
De start van de bouw van de appartementen is vanwege de komst van de noodopvang uitgesteld naar 2027. De verwachte winstneming die geraamd was in 2024 wordt hierdoor niet gerealiseerd en is als last opgenomen. De voorbereidingen richting de realisatie gaan echter door zodat er in 2027 snel gestart kan worden met de bouw van de appartementen. De verwachting is nu dat de grex Asdonck in 2030 positief afsluit met € 1.051.000.

Algemene opmerking grondexploitaties
Hierboven zijn de verwachtingen van de nog te realiseren winsten of verliezen ten aanzien van vijf grondexploitaties benoemd. Alle verwachte lasten en baten zijn voor de jaren 2023-2026 in de meerjarenbegroting verwerkt. De prognose van het jaar waarin de grondexploitatie tot afwikkeling komt, is in deze begroting geactualiseerd. De (extra) verwachte stortingen of onttrekkingen uit de voorziening over de jaren 2023-2026 verwerken we in de jaarstukken 2022 bij de actualisatie van de Grexen.
De nog niet verdeelde kosten zoals de kosten van de planeconoom, overhead e.d. berekenen we op basis van eindwaarde per jaar in de jaarstukken door aan de vijf grondexploitaties.

Overige grote (woningbouw) ontwikkelingen

Zandwinning Beuningse Plas
De zandwinning is formeel gestart en loopt nog tot en met 2035. Daarna wordt het gebied compleet ingericht aan de gemeente opgeleverd. In 2021 is het project in de beheerfase gekomen waarbij vnl. contractbeheer en omgevingsmanagement nodig is. De uren hiervoor zijn opgenomen in de algemene bedrijfsvoering. Voor omgevingsmanagement zijn incidenteel nog onderzoeken nodig door externen. Hiervoor is dekking aanwezig.

Ruyterpark Weurt
De locatie van de voormalige Ruyterschool in Weurt wordt herontwikkeld naar woningbouw en wijkpark. Woningcorporatie Woonwaarts gaat 16 sociale huurappartementen bouwen met parkeervoorziening. De planologische procedure loopt. De kosten voor de ontwikkeling betalen we uit de opbrengsten grondverkoop.

Hutgraaf II
Op het plangebied Hutgraaf II in Beuningen wordt een plan voor 22 duurzame en levensloopbestendige patiowoningen uitgewerkt. Er vallen 7 woningen in het middenhuursegment. Het bestemmingsplan is vastgesteld in juni 2022. Tegen dit besluit is bij de Afdeling van de Raad van State beroep aangetekend. Omdat er geen voorlopige voorziening is gevraagd, is het bestemmingsplan wel in werking getreden. De kosten van ambtelijke ondersteuning betalen we uit de plankosten van de ontwikkelpartij.

Zandwinning Winssen
De ontzander is gestart met de ontzanding van de Geertjesgolf. Er is veel onrust op dit moment bij omwonenden die veel (geluid)overlast ervaren van de productie van Nederzand. De ontzander heeft aangekondigd maatregelen te nemen om de geluidsoverlast zoveel als mogelijk terug te dringen.

De Linten
In 2020 is het bestemmingsplan voor de verkoop voor één deellocatie vastgesteld. De deellocatie maakt de ontwikkeling van drie tot vier woningen mogelijk. De verkoop van de kavels hangt af van de variant ontsluiting Ewijk die gekozen wordt. De ontsluiting Ewijk ligt in oktober 2022 ter besluitvorming voor aan de Raad. Wordt gekozen voor de zuidelijke variant dan zetten wij naar verwachting de contracten in 2023 op de markt.
Door de nog vast te stellen exploitatieopzet voor de Hoge Woerd en de slagschaduw-effecten van de windmolens is het nog niet duidelijk wat de gevolgen zijn voor de totale opbrengst van De Linten.

Winssen-Zuid
De intentieovereenkomst met de in het gebied aanwezige ontwikkelaars is getekend. Het stedenbouwkundig plan is in ontwikkeling en gestart wordt met het omgevingsplan en de anterieure overeenkomst. De gesprekken met de overige in het gebied aanwezige grondeigenaren is in volle gang.

Krommehoekstraat
Voor het gebied tussen de Krommehoekstraat, Wilhelminalaan en de Augustuslaan is door de ontwikkelaar van het gebied een stedenbouwkundig plan gemaakt. In dit plan worden 50 woningen gerealiseerd, waarvan 18 woningen in de sociale huur en 9 woningen in de betaalbare koopsector vallen. Het plan is geaccordeerd door het college, waarna een grondexploitatieovereenkomst is gesloten. Dit najaar zal een concept bestemmingsplan beoordeeld worden door de gemeente zodat de verwachting is, dat begin 2023 de bestemmingsplanprocedure of Omgevingsplanprocedure (afhankelijk van de inwerkingtreding van de Omgevingswet) gestart kan worden. De kosten van ambtelijke ondersteuning betalen we uit de plankosten van de ontwikkelpartij.